Десятиліттями в Україні управління житловим фондом залишалося у спадок від радянської системи: ЖЕКи, балансоутримувачі, відсутність прозорих механізмів контролю. У багатьох містах мешканці й досі не знають, хто фактично відповідає за їхній будинок, а стан мереж, ліфтів та фасадів залежить від поодиноких та нерегулярних ремонтів.
Але, у новому році ситуація зміниться – Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України розробили новий законопроект “Про внесення змін до деяких законів України щодо управління житловим фондом”. Фактично – це нова редакція діючого Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Наразі новий проект закону винесли до громадських обговорень, а з січня 2026 року уряд планує пустити його в дію.Документ встановлює чіткі правила управління будинками і зобов’язує кожен дім обрати прозору та офіційно оформлену модель управління.
Що передбачає новий закон?
Головна ідея – замість абстрактного «балансоутримувача» кожен будинок має визначитись, хто і як ним управляє. Мешканці повинні обрати одну з форм управління багатоквартирним будинком:
- ОСББ (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку)
- Управляюча компанія
- Просте товариство співвласників (новація закону)
Додатково створюється реєстр житлових будинків та впроваджується єдина система управління багатоквартирними будинками.
Форми управління: який варіант обрати?
1. ОСББ
Найпопулярніший спосіб організації управління. Це юридична особа, що має право укладати договори, відкривати рахунки, обирати управителя або здійснювати самоуправління.
Переваги:
- Повний контроль над коштами – мешканці самі вирішують, куди спрямовувати спільний бюджет.
- Прозорість витрат – обов’язкове ведення бухгалтерії та щорічні фінансові звіти.
- Можливість брати участь у державних і місцевих програмах – наприклад, енергомодернізація, утеплення фасадів, заміна ліфтів за програмами співфінансування.
- Вибір підрядників і управителя – ніхто не нав’язує компанію, рішення ухвалюють мешканці.
- Гнучкість у тарифах – вартість утримання визначається рішенням зборів, а не “згори”.
Недоліки:
- Потребує активної участі мешканців – без регулярних зборів і контролю робота може “зависнути”.
- Час і зусилля на організацію – потрібно провести збори, оформити статут, зареєструвати юрособу, відкрити рахунки.
- Ризик конфліктів – розбіжності між співвласниками щодо витрат чи ремонтів можуть гальмувати рішення.
- Адміністративне навантаження – потрібна бухгалтерія, документообіг, взаємодія з органами влади та банками.
Механізм вибору: створення ініціативної групи, скликання зборів, підготовка та затвердження статуту, обрання “голови”, подача документів до ЦНАПу чи нотаріуса, відкриття рахунків.
2. Просте товариство співвласників
Нове рішення для тих, хто не готовий або не може створити ОСББ. Це об’єднання без статусу юрособи, але з обраною уповноваженою особою.
Переваги:
- Простий механізм створення (без реєстрації юрособи).
- Є банківський рахунок і можливість укладати договори, вести облік.
- Може самостійно управляти будинком або обирати управляючу компанію.
Недоліки:
- Менше можливостей брати участь у великих програмах підтримки.
- Юридичні інструменти захисту інтересів слабші, ніж у ОСББ.
Механізм вибору: оформлення рішення зборів, внесення до офіційного реєстру житлових будинків.
3. Управляюча компанія
Професійна організація, яка бере на себе повний комплекс обслуговування будинку. Вибір оформляється договором, що регулюється правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Переваги:
- Не потребує від мешканців постійного залучення до управління.
- Професійний підхід та досвід обслуговування.
- Чіткі договірні зобов’язання.
Недоліки:
- Може бути дорожче, ніж самостійне управління.
- Ризик отримати неякісні послуги при неправильно обраному підряднику.
- Менший контроль мешканців над процесами.
Механізм вибору: загальні збори, підписання договору з компанією, умови регулюються законодавством про послугу з управління багатоквартирним будинком.
А якщо нічого не обрати?
Якщо до визначеної дати мешканці не ухвалять рішення, органи влади призначать тимчасового управителя через тендер або розпорядження. Це може бути дорожче та менш вигідно для співвласників, ніж самостійно обраний варіант.
Єдиний реєстр житлових будинків
Наразі інформація про стан будинків, їхніх управителів і виконані роботи часто закрита або розпорошена між різними установами. Мешканці не можуть перевірити, куди йдуть їхні внески, і хто відповідальний за конкретний ремонт. Тому, буде запроваджено цифрову платформу, де зберігатиметься:
- форма управління кожного будинку
- інформація про управителів
- договори обслуговування
- фінансові звіти, внески та витрати
- дані про проведені ремонти, енергоаудити, модернізацію тощо.
Кожен мешканець зможе через ІТ-систему відслідковувати та переглядати інформацію про свій будинок.
Уповноважена особа
Обирається мешканцями на зборах. Має право укладати договори, відкривати рахунки, представляти інтереси будинку. У Простому товаристві виконує роль менеджера без створення юрособи.
Самообслуговування
Будинок може відмовитися від управляючої компанії, але повинен укласти прямі договори з підрядниками (прибирання, ліфти, комунальні послуги). Для цього все одно потрібне ОСББ або уповноважена особа.
Мета реформи
- підвищення відповідальності співвласників
- ліквідація застарілої «ЖЕКівської» моделі
- прозорість фінансових потоків
- розвиток ринку управителів
- стимулювання до впровадження енергоефективних заходів та модернізації будинків
Чому важливо діяти вже зараз?
Вибір форми управління – це гарантія комфорту, безпеки та ефективного використання коштів. Бездіяльність призведе до того, що рішення за вас ухвалить держава.
Що варто зробити вже сьогодні:
- Провести збори мешканців
- Ознайомитися з особливостями здійснення права власності у багатоквартирному будинку
- Вивчити доступні форми управління багатоквартирним будинком
- Знайти потенційних управителів або підрядників
Часті питання (FAQ)
Чи обов’язково створювати юридичну особу для управління будинком?
Ні. Можна обрати форму управління “Просте товариство співвласників”, яке не передбачає створення юрособи, але обовʼязково – обрання уповноваженої особи.
Хто контролює роботу управляючих компаній?
Місцеві органи влади, Держпродспоживслужба та самі співвласники через механізм скарг і перевірок.
Як змінити управителя?
Скликати збори, ухвалити рішення більшістю голосів, розірвати попередній договір і укласти новий.
Які штрафи передбачені за невиконання закону?
Передбачено адміністративну відповідальність і примусове призначення управителя.
Реформа управління багатоквартирними будинками в Україні мала б бути впроваджена вже давно. Тож, врешті зараз це шанс перетворити хаотичне й часто безвідповідальне обслуговування на чітку, прозору та ефективну систему. Успіх змін залежить не лише від закону, а й від готовності мешканців брати участь у житті свого будинку. Від вибору, зробленого сьогодні, залежить комфорт, безпека та вартість житла завтра.